物业服务强势了这么久了，十倍股越来越多，连大佬张磊都认错了，另有人在酸物业服务，以为资金都是傻子。有一句话叫做“你可以在所有时间里欺骗一部门人，也可以在一段时间里欺骗所有人，可是你不行能在所有时间里欺骗所有的人。

”站在这个时间点，关于物业服务行业我认为这个行业还需要越发乐观，不能简朴看股价涨许多以及大家已往对于物业的偏见就以为风险很大。时机虽然越来越少，但还是有绿城服务这样5年3倍，滨江服务5年7倍这样的标的，而且另有一些新上市的公司，如金科服务200亿IPO，融创物业700亿IPO，看长2年有2倍空间，空间确实在收窄。可是行业自己的前景是没有问题的。焦点问题在于大家质疑如果不依靠增值服务的话，基础物业服务没有恒久盈利的可能，而增值服务现在除精装修（须有有初始禀赋）之外，还看不到成熟的商业模式。

1）物业不会泛起教育行业那样的政策风险。因为物业是业主交钱自己管自己的行业，降低了政府的财政压力，还能解决就业问题（好比退伍武士等），这个是政策要勉励的，甚至一些物业公司还可以到场到都会公共治理。

许多街道办也把物业公司看成自己的治理的抓手，这一次疫情期间体现得很是显着。5月1日北京紧锣密鼓地推出新的物业治理条例，勉励物业公司涨价（之前涨价要建立业委会，需要业委会同意才可以，现在社区居委会决议，不需要业委会同意，街道层面背书帮助涨价）。

2）物业服务行业已往被错误订价。2010年已经放开了物业治理费，调价比力少，因为已往物业公司亏钱，地产公司也不会撤场，物业是一个成本中心。

现在还是处于这样的一个阶段，可是随着物业公司的上市以后，有独立考核的机制，亏损盘会撤场，现在阶段虽然也没怎么涨价，可是考核越发精致化成本控制好以及非业主增值服务支持，导致还是能赚钱。3）纯市场化运作能盈利是有跑通的案例的。

完全市场化运作的绿城服务，没有利益输送的情况下，还是能够盈利，绿城是到期的盘都要求涨价，否则就要推出，绿城每年都有1000万平的面积退出。行业提价难的焦点不是政策不允许，主要是产物溢价不够以及公司层面没有念头。

现在这个因素都获得相识决，政策风险是没有的，未来物业公司比拼的就是精致化运营能力，基础物业服务依靠科技将本依靠品质提效，增值服务这个需要更强的治理能力，现在有规模效应的是精装修，其他的还在逐渐努力中。光基础服务龙湖物业测算认为可以做i到15%的毛利，10%的净利率，不会如大家所言的那样恒久亏损。

因为提价和降本的路径全部打开了，就看运营到什么水平。物业本质上是一个服务业，是一个需要被市场化的行业，是需求没有获得满足的行业，从商业本质上看，服务业就是应该会连续盈利的行业，之前是没有被正确订价，不是行业不能盈利。高瓴资本的张磊之前也很diss物业服务行业，现在完全改变了认知，加大投资，不仅仅是看到物业股涨了，而是这个行业确实是已往被错误订价了，不是行业不行。

且涉及到对于业主和屋子的治理，涉及到公共治理，物业公司是很有价值的公司，另有科技的应有，好比万科的智慧化系统，他们内部评估，使用前和使用后可以裁掉四分之三的人员。以后的物业公司运营半径可以很是长且随着市场化运作，能跑出来有恒久价值的服务公司来。商业模式是支持的，只不外之前还不够重视。

物业服务本质上也需要消费升级，是经济生长的产物。作者：会飞的鱼1Q84免责声明：文中所有看法仅代表作者小我私家意见，对任何一方均不组成投资建议。版权掩护：著作权归原创作者所有，接待转发并注明出处。

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